프랜차이즈 창업에 많은 비용을 차지하는 '부동산' + 지식 더하기

프랜차이즈 창업에 많은 비용을 차지하는 ‘부동산’

'부동산 지식 더하기'와' 정보 찾을 수 있는 어플과 참고 사이트 list

 

[일러두기]

프랜차이즈 사업을 전개함에 필요한 지식을 쌓고자 정리한 내용입니다.

일부 맞지 않거나 틀린 내용이 있을 수 있습니다. 

보다 정확한 세부 내용은 관련 사이트 방문과 전문 (용어) 검색을 추천드립니다.

 

프랜차이즈 창업 비용 중 부동산 관련 비용은 보증금, 권리금, 임차료 등 많은 투자비와 판매관리비를 차지하고 있습니다. 게다가 입지와 상권 선정에 따라 매출 및 손익에 직접적인 영향을 미치게 되는 매우 중요한 사항입니다. 신규 개설시, 양도양수시, 퇴점 시에도 가장 중요하게 작용하는 부분인 만큼 철저한 분석이 필요하다고 하겠습니다.

 

● 부동산 일반 지식

- 주목해야 할 부동산 동향

매매가가 하락하지 않지만 상승률이 둔화합니다=상승률이 하락해도 여전히 가격은 상승하고 있습니다.

(주의!, '상승률이 하락한다'와' 와 '가격이 하락한다'는 전혀 다른 얘기입니다.)

 

- 금리인상의 효과: 부동산 가치의 하락, 부동산 매매 수요의 감소

- 부동산 전망의 핵심은 공급보다 수요

- 부동산 가격의 결정 요인 = 수요+공급+정책

- 부동산 수요에서 인구수보다 중요한 것은 가구 수

 

(전문가 의견 中)

금리를 올리면 부동산 가격이 떨어질 것 같지만 역사적으로도 그 반대의 경우도 빈번했고, 아마 앞으로도 그럴 것이다.

 

- '전세가격이 계속 떨어지면 매매 가격이 이어서 떨어지기 시작한다'라는' 말이 있는데 전혀 근거가 없지는 않은 말입니다. (갭투자자: 전세 수요가 없고 전세가격이 떨어지니까 집을 급하게 내놓기도 한다(급매 발생) → 가격이 조정될 수 있음)

 

- 주택가치(가격)=사용가치+처분가치

 

※ 처분가치: 미래의 사용가치를 현재 가격으로 표시한 것과 같습니다.

 

프랜차이즈 창업에 많은 비용을 차지하는 '부동산'

 

● 부동산 분석 방법들

 

- 매매가격 상승, 하락률 지역 분석: [KB국민은행, KB주택시장동향]

- 주간,월간 매매·전세가격지수 및 변동률 추이: [KB국민은행]

 

- 그래프 해석

하락한 그래프더라도 0보다 높으면 상승세가 둔화되고 있는 것일 뿐 가격이 하락한 것은 아닙니다. (0보다 아래에 있으면 가격이 하락 또는 하락세 증가 & 감소로 해석할 수 있습니다.)

 

- 주택 구매 여력 분석 (PIR, HAI)

PIR (소득대비주택가격비율, Price to Income Ratio)

연소득을 모두 모아 주택을 구입하는 데 걸리는 기간, 즉 주택가격을 가구소득으로 나눈 수치 (PIR이 올라간다는 이야기는 소득의 증가 속도보다 주택가격의 증가 속도가 더 빨라진다는 뜻입니다.)

 

HAI (주택구매력지수, House Affordability Index)

연소득 대비 주택담보대출의 원리금을 상환할 수 있는 능력을 나타내는 지표입니다.

 

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- 전세/매매비율 [KB국민은행]

 

- 전세수급지수 [KB국민은행] : 전세 수요에 비해 공급물량이 어느 정도인지 조사한 지표입니다.

<산식> 전세수급지수=100+공급부족-공급충분

0~200 이내의 값을 가지며, 100을 넘으면 '공급부족 현상'을 나타냅니다.

전세수급지수가 높다 = 전세 수요가 많습니다.

전세수급지수가 떨어진다=전세공급이 충분해지고 있다는 얘기입니다.

 

- 부동산 정책, 기조 정보 [국토교통부 보도자료 꼼꼼히 읽기]

- 지역별 미분양주택 추이 [국토교통부 통계누리]

- 국내 권역별 아파트 매매가격지수 추이 [한국감정원]

- 모든 시중은행 금리, 대출 상품 비교 [전국은행연합회]

 

- 기준시가 [국세청]

국세청이 제공하는 가격으로 국토부가 제공하는 '공지시가'와 다르고 세금의 기준이 되는 가격을 말합니다.

 

- 원하는 지역의 아파트 시세와 학군파악

1. [조인스랜드]-전세비율높은 아파트 검색 등 

2. [네이버부동산] 초등학교 학군정보, '지적편집도' 제공 (해당지역의 용도 지역을 설명하는 기능)

 

● 부동산 정보 수집 경로 (블로그, 유투브 등 SNS)

● 부동산 관련 앱

국토부: 도로계획 확인원

#한국감정원 부동산정보

# 도시계획확인원

 

LURIS 토지이용규제정보서비스  (luris.molit.go.kr)

 

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※ 최저금리 사수

전국은행연합회 홈페이지( [www.kfb.or.kr])

은행 업무 정보를 보면 국내 주요 은행의 등급별 금리가 제시되어 있습니다. 국내 은행들의 금리 현황판입니다.